Door Edward Appelman op 22 april 2020 Leestijd: 3 minutes
Bij – onder meer – de verkoop van een woning spelen de mededelingsplicht en onderzoeksplicht een grote rol. Blijkt na aankoop bijvoorbeeld dat sprake is van gebreken aan het huis, kan de verkoper daar dan aansprakelijk voor worden gehouden? In het verlengde hiervan speelde onlangs een casus bij het hof Den Haag, waarbij een (veiling)koper een verkoper aansprakelijk had gesteld omdat deze hem niet gewezen had op het bestaan van een voormalige hennepplantage in de woning. Onze advocaat verbintenissenrecht bespreekt hoe het oordeel van de rechter hierover luidde.
Taxatierapport
In de procedure had een taxateur een rapport opgesteld en had in het taxatierapport gemeld dat in de woning een hennepplantage was opgerold. Op vanzelfsprekende gronden heeft dit een (sterk) waardedrukkend effect op de woning, onder meer omdat vaak sprake is van slecht onderhoud, verwaarloosde woonfunctie en bouwkundige aanpassingen. Volgens het taxatierapport bedroeg de waarde van de woning €205.000,- vrij van huur.
Executieveiling
De Volksbank was hypotheekhouder van het pand en had via een executieveiling opdracht gegeven tot verkoop van de woning. Nadat de Volksbank het taxatierapport met daarin de notitie van de hennepplantage had ontvangen, liet zij daartoe een veilingadvertentie opstellen. Daarin maakte zij onder meer melding van een ingeroepen huurbeding en een veroordeling tot ontruiming van de woning door de voorzieningenrechter. De Volksbank had geen melding gemaakt van de (voormalig) hennepplantage.
Onderhandse verkoop en goedkeuring voorzieningenrechter
Voorafgaand aan de veiling werden potentiële kopers in de gelegenheid gesteld om een onderhands bod uit te brengen. Daarvoor meldde Challenge Vastgoed B.V. (hierna: Challenge) zich als geïnteresseerde. Zij deed een bod van €221.600,- en de Volksbank accepteerde deze. Voorafgaande bezichtiging van de woning door Challenge was niet mogelijk en zij kon de woning dus niet van binnenuit inspecteren. Partijen lieten de onderhands tot stand gekomen koopovereenkomst door de voorzieningenrechter goedkeuren (art. 3:268 lid 2 BW).
Dwaling en vordering tot opheffing nadeel
Na levering kwam Challenge er vervolgens achter dat recent in de woning een hennepplantage was opgerold. Volgens haar had de Volksbank haar hierover moeten informeren in verband met het waardedrukkend effect hiervan op de woning. Zij beriep zich op
dwaling van de overeenkomst en vroeg schadevergoeding in de zin van opheffing van het nadeel. Volgens haar kwam dit neer op een bedrag ad. €33.240,-, te weten 15% waardevermindering van de woning.
Rechtbank: schending mededelingsplicht
Bij de rechtbank werd Challenge in het gelijk gesteld en oordeelde dat de Volksbank inderdaad haar mededelingsplicht had geschonden. Zij wist namelijk van het bestaan van de voormalig hennepkwekerij en had hierover niets vermeld in de verkoopinformatie. In hoger beroep stelde de Volksbank dat zij hierover niets hoefde te vermelden, omdat uit het taxatierapport bleek dat het bestaan hiervan geen invloed heeft gehad op de bouwkundige staat van de woning en de waarde van de woning. Ook had de taxateur een negatief antwoord gegeven in het taxatierapport op de vraag of er gebreken waren geconstateerd die een waardedrukkend effect hadden op de woning.
Fout taxateur van invloed op mededelingsplicht?
Het hof overwoog dat ingeval van een wederzijdse dwaling – waarvan hier overigens geen sprake was – bij een executieverkoop de dwaling eerder voor rekening komt van de koper. Als de executieverkoper echter iets wist wat hij aan de koper had moeten mededelen en daarover zwijgt dan kan deze met succes een beroep doen op dwaling. In dit geval is ook het hof van oordeel dat de Volksbank wist dat in de woning zeer recent een hennepplantage was ontmanteld. Het is een feit van algemene bekendheid dat dit een nadelige invloed heeft op de waardebepaling van de woning. Ook het feit dat de taxateur evenwel een negatief antwoord had gegeven op de vraag of dit een negatief effect had op de waarde van de woning, vond het hof niet voldoende. In dit geval kwam de (kennelijke) fout van de taxateur voor rekening van de Volksbank. Zij diende Challenge dan ook voor een bedrag ad. €33.240,- te compenseren.
