Door Edward Appelman op 6 maart 2019 Leestijd: 2 minutes
Soms komt het voor dat een overeenkomst een onduidelijke bepaling bevat. Of dat er in een overeenkomst één of meerdere bepalingen zijn opgenomen die innerlijk tegenstrijdig zijn. Hoe wordt dan bepaald welke afspraak op de situatie van toepassing is en hoe kunnen partijen een dergelijke situatie oplossen? Dat deed zich voor in een recente procedure, waarbij huurder en verhuurder met elkaar in geschil waren. Onze advocaat huurrecht bespreekt de merites van deze zaak en legt uit hoe de rechter tot zijn oordeel kwam.
Huurgeschil
In de procedure ging het om een huurgeschil. De rechtsvoorganger van de huurder, een zakelijke partij, had een
huurovereenkomst gesloten met de verhuurder. De huurder nam vervolgens de huurovereenkomst over. De afspraken waren echter niet duidelijk. Zo werd de huurovereenkomst gesloten in februari 2001 en stond onder 2.1 opgenomen dat deze gold voor de duur van 10 jaar. De huurovereenkomst zou daarom eindigen op 28 februari 2011.
Optiejaren
Onder 2.2. van de huurovereenkomst stond opgenomen dat de huurder recht had op 10 optiejaren. Deze zouden ingaan vanaf 2011 en aldus gelden tot en met februari 2021. Die optiejaren zouden zonder meer ingaan,
tenzij de huurder ten minste een jaar van tevoren, dus in 2010, aan de verhuurder zou laten weten geen gebruik te maken van het optierecht. De huurder had echter geen bericht gestuurd aan de verhuurder, zodat deze 10 optiejaren in waren gegaan.
Verlenging of opzegging?
De huurovereenkomst was echter een stuk gecompliceerder. Onder 2.3. stond namelijk een bepaling opgenomen dat de huur van rechtswege eindigt als 10 jaren na aanvang zouden zijn verstreken en de huurder niet op grond van de bepaling onder 2.2. had aangegeven te willen verlengen. Als de huurder
wel aangaf te verlengen, zou de huur van rechtswege na 2, dan wel respectievelijk 5 jaar eindigen.
Tegenstrijdige bepalingen
Volgens de verhuurder stond aldus vast dat de huurovereenkomst op 28 februari 2021 zou eindigen. Dat was voor de kantonrechter minder duidelijk. De rechter gaf aan dat de verhuurder onvoldoende duidelijk had gemaakt welke situatie op de huurovereenkomst van toepassing was. Dat komt omdat in de huurovereenkomst enerzijds is bepaald dat het optierecht automatisch van kracht wordt als de huurder niet opzegt, terwijl bepaling 2.2. aangeeft dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt als de huurder aangeeft niet te willen verlengen. Daardoor achtte de kantonrechter deze twee bepalingen innerlijk tegenstrijdig.
Contra preferentem
Omdat de verhuurder bovendien onvoldoende gemotiveerd had aangegeven welke situatie op de huurovereenkomst van toepassing was, pastte de rechter het beginsel van
contra preferentem toe. Dat betekent dat de rechter een bepaling uitlegt die in het voordeel is voor de ‘zwakste’ partij, in dit geval de huurder. Daardoor oordeelde de kantonrechter dat er sprake was van een contract voor onbepaalde tijd. Aldus leidde dat ertoe dat de huurder de overeenkomst geldig had opgezegd. De verhuurder werd in het ongelijk gesteld.
