Door Edward Appelman op 18 april 2019 Leestijd: 3 minutes
Wanneer (zakelijke) partijen met elkaar onderhandelingen, kan er een lange periode overheen gaan voordat het tot een overeenkomst komt. De tussenperiode waarin er nog geen overeenkomst ligt kunnen de nodige kosten en onzekerheid met zich meebrengen. Wanneer onderhandelingen steeds verder vorderen, kan het zo zijn dat een van de partijen de onderhandelingen afbreekt. Die partij kan dan schadeplichtig zijn jegens de andere partij. Afhankelijk van het stadium kan die partij zelfs door de rechtbank worden veroordeeld om door te onderhandelen. Wanneer partijen onderhandelingen mogen afbreken en welke aspecten daarbij relevant zijn, bespreekt onze advocaat verbintenissenrecht aan de hand van een recent arrest.
Feiten en procesverloop
De feiten: de gemeente Leiden besloot eind 2010 om een openbare verkoop te starten voor de verkoop van een aantal panden. Een architectenbureau (verweerder in de procedure), projectontwikkelaar Hillgate (eiser in de procedure) en een hotelexploitant besloten om de handen ineen te slaan en de mogelijkheden te onderzoeken om in een van de panden een hotel te exploiteren.
Onderlinge afspraken
In mei 2011 sloten de partijen een zogeheten intentieovereenkomst. Daarin maakten zij onder meer afspraken over de doelstellingen van partijen, de taakverdeling en gefaseerde werkzaamheden. Daarna ondertekenden partijen een aanvullende overeenkomst. Daarin maakten zij onder de afspraak dat Hillgate en de gemeente Leiden de financiële haalbaarheid van het project zou onderzoeken. Ook spraken zij af dat als Hillgate en de gemeente het project haalbaar achtten, partijen afspraken zouden maken om een te sluiten.
Afspraken omtrent gefaseerde werkzaamheden
Verder bevatte de overeenkomst in art. 6 de volgende bepaling:
“Fase 1
De werkzaamheden van partijen zullen zich in eerste instantie beperken tot die
werkzaamheden die noodzakelijk zijn tot het verkrijgen van een schriftelijke bevestiging van de gemeente Leiden dat samenwerkende partijen op exclusieve basis met de gemeente de plannen verder uit zullen werken met het doel tot koop en de ontwikkeling van de locatie te komen.
Fase 2
Partijen zullen met de overige in deze intentieovereenkomst beschreven werkzaamheden om te komen tot een haalbaar financieel, planologisch en bestuurlijk plan aanvangen nadat bedoelde schriftelijke bevestiging van de gemeente Leiden ontvangen is.
Fase 3
Indien er blijkt dat er op basis van de onderzoeken en werkzaamheden in fase 2 de hotel ontwikkeling op de locatie haalbaar is zal Hillgate tot koop van de locatie overgaan en zal er een nieuwe overeenkomst worden aangegaan tussen partijen waarbij de nadere afspraken omtrent de daadwerkelijke ontwikkeling en exploitatie worden vastgelegd inclusief de financiële randvoorwaarden.”
Afbreken onderhandelingen
Uiteindelijk kocht Hillgate de panden van de gemeente op 29 mei 2013. Hillgate en het architectenbureau konden echter geen overeenstemming bereiken over het honorarium. Hillgate stelde een bedrag van €200.000,- voor. Het architectenbureau ging hier echter niet mee akkoord. Uitindelijk onderhandelden partijen tot juli 2013 over het door Hillgate te betalen honorarium. In de tussentijd verrichte het architectenbureau vele werkzaamheden om het project te realiseren en de hoogte daarvan liep in de loop der maanden op tot €100.000,-. Omdat partijen het echter uiteindelijk niet eens over konden worden over de hoogte van het honorarium, besloot Hillgate op 15 juli 2013 om de onderhandelingen af te breken.
Overeenkomst van opdracht?
Het architectenbureau was het hier niet mee eens en startte daarop een gerechtelijke procedure. Bij de rechtbank stelde het architectenbureau zich op het standpunt dat zij voor Hillgate werkzaamheden had verricht. Volgens haar was op grond daarvan een tot stand gekomen en was Hillgate als opdrachtgever aan het architectenbureau loon verschuldigd (art. 7:405 BW). Dit ook gelet op het feit dat Hillgate inmiddels de panden had aangekocht. De rechtbank ging hierin mee en stelde het architectenbureau in het gelijk. Hillgate werd dan ook in eerste aanleg veroordeeld om een bedrag van €100.000,- aan het architectenbureau te betalen.
Hof: partij mocht onderhandelingen afbreken
Hillgate was het met de uitspraak niet eens en stelde daartegen hoger beroep in. Volgens haar was er ten eerste geen sprake van een overeenkomst van opdracht. Ook was zij van oordeel dat zij de onderhandelingen had mogen afbreken. De reden daarvoor was dat de intentieovereenkomst in art. 6 duidelijk aangaf dat partijen de overeenkomst voor eigen risico en rekening was als partijen de onderhandelingen zouden afbreken. Het hof ging hierin mee en overwoog verder dat het voor partijen gedurende het gehele traject nog onzeker was of het plan financieel haalbaar was. Omdat ook de gemeentelijke vergunningen nog niet waren afgegeven, had het architectenbureau gelet op die omstandigheden niet zonder meer erop mogen vertrouwen dat het plan ook daadwerkelijk gerealiseerd zou worden. Aldus wordt het architectenbureau alsnog door het hof in het ongelijk gesteld.
