In het Nederlandse verbintenissenrecht geldt als uitgangspunt dat partijen contractsvrijheid hebben. Zij mogen daarom in principe van alles overeenkomen, voor zover dit niet in strijd komt met de wet. Recent heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over de vraag hoever de contractsvrijheid van partijen gaat bij het bepalen van servicekosten voor geliberaliseerde woonruimte. Onze advocaat huurrecht bespreekt de overwegingen uit het arrest.
Huur zelfstandige woonruimte
In de casus ging het om een huurder, die over een periode van 1 augustus 2014 tot en met 15 november 2016 een zelfstandige woonruimte had gehuurd. De huurprijs van €1500,- per maand was volgt opgebouwd (art. 4.3 huurovereenkomst):
- huurprijs €740,-
- gas/water/elektriciteit €110,-
- meubilering € 450,-
- Servicekosten Vve € 200,-.
Contractvrijheid: de wettelijke bepalingen
De wet schept een wat onduidelijk kader over de vraag wat partijen mogen overeenkomen m.b.t. servicekosten. Art. 7:259 lid 1 BW zegt namelijk: “De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen.” Hier geldt aldus de contractvrijheid van partijen. Lid 2 bepaalt vervolgens een uitzondering op die regel en verwoord dat als ‘bij gebreke van overeenstemming (…)’ en bepaalt vervolgens een maximumhoogte aan de servicekosten.
Vordering tot terugbetaling servicekosten
Na afloop van de huurovereenkomst gaf de huurder aan het niet eens te zijn met de kosten die de verhuurder in rekening had gebracht voor meubilering en de servicekosten voor de VvE. In totaal kwam dit neer op een bedrag van ruim €11.000,- aan huur die hij terug wenste te vorderen. Via een gemachtigde diende hij daarvoor een vordering bij de verhuurder in, maar die weigerde enige vorm van restitutie.
Moment van overeenstemming?
Partijen procedeerden tot aan de Hoge Raad en die diende in de kern de vraag te beantwoorden: hoe ver reikt de contractvrijheid van partijen en kan het feit dat de huurder (achteraf) aangaf het niet eens te zijn met de in rekening gebrachte kosten voor meubilering en VvE-kosten worden beschouwd als zijnde gebrek aan overeenstemming? Zo ja, dan gelden de gemaakte afspraken tussen partijen niet. Öf de partij gehouden is om servicekosten te betalen en zo ja, wat daarvan de hoogte is, wordt dan wettelijk vastgesteld.
Hoge Raad: overeenstemming moet worden bepaald bij verstrekken specificatieoverzicht
De Hoge Raad overwoog dat de huurder van geliberaliseerde woonruimte op twee momenten bij de verhuurder kan klagen over de in rekening gebrachte servicekosten. Het eerste moment is als de verhuurder het jaarlijkse specificatieoverzicht verstrekt en de tweede is bij het verstrekken van het specificatieoverzicht bij het einde van de huurovereenkomst. Nu de huurder aanvankelijk bij het sluiten van de huurovereenkomst had ingestemd met de servicekosten maar bij het einde ervan toch bezwaar aantekende, was de uitzondering van toepassing. Kort gezegd overwoog de Hoge Raad dat in dit kader de contractsvrijheid aldus niet boven de wettelijke bepalingen gaat. De ratio hierachter is onder meer dat de wettelijke verplichting van de verhuurder om een specificatieoverzicht te verstrekken, zinledig zou worden.
