Door Edward Appelman op 13 mei 2019 Leestijd: 3 minutes
Bij een bemiddelingsovereenkomst is de opdrachtgever in de meeste gevallen loon verschuldigd. Dat werkt op basis van een no-cure-no-pay principe: als tussen de opdrachtgever en een derde geen overeenkomst tot stand komt, is de opdrachtgever in zijn geheel geen loon verschuldigd. Ook is de opdrachtgever geen loon verschuldigd als bij de bemiddelaar sprake is van ‘dubbele lastgeving’: wat dit inhoudt, illustreert onze advocaat verbintenissenrecht aan de hand van een recente uitspraak.
Bemiddelingswerkzaamheden
De feiten: Maxx treedt geregeld op als bemiddelaar tussen woningeigenaren en huurzoekenden. Een woningeigenaar die zijn woning te huur wenst aan te bieden kan daarvoor terecht bij Maxx. Die zoekt dan een aspirant-huurder voor de woning (de opdrachtgever). Nadat de aspirant-huurder op bezoek gaan in de woning en alles akkoord wordt bevonden, komt er een huurovereenkomst tussen de huurder en de woningeigenaar tot stand. Maxx rekent in dat geval een bedrag van één maand huur aan bemiddelingskosten.
Feiten en procedureverloop
In deze procedure had A, een aspirant-huurder, Maxx ingeschakeld om te bemiddelen bij een huurwoning. Nadat A zijn wensen had opgegeven, kwam A nadien met een aanbod voor een woning dat aan zijn zoekwensen voldeed. A bezocht de woning onder aanwezigheid van een medewerker van Maxx. A slot korte tijd daarop met de woningeigenaar een huurovereenkomst. Maxx bracht daarop een bemiddelingsvergoeding in rekening van ruim €700,-, oftewel een maand huur.
Bemiddelingsvergoeding
Vervolgens schrijft A een brief aan Maxx waarin A aangeeft dat hij de bemiddelingsvergoeding terug wilt. De reden daarvoor was dat in art. 7:417 BW is bepaald dat de bemiddelende partij geen recht heeft op loon (bemiddelingsvergoeding) als het gaat om huur of verhuur van een onroerende zaak. Deze bepaling is van dwingend recht, wat betekent dat partijen niet bij contractuele afspraak ten nadele van de opdrachtgever kunnen afwijken. Kort gezegd is er in dat geval sprake van ‘dubbele lastgeving’: dat houdt in dat de bemiddelaar geen loon mag vragen als hij voor twee opdrachtgevers tegelijkertijd werkt.
Jurisprudentie Hoge Raad
De kantonrechter overweegt allereerst dat Maxx de woning had geplaatst op een niet-openbaar gedeelte van haar website. Al eerder heeft de Hoge Raad bepaald dat in zo’n situatie mag worden aangenomen dat de bemiddelaar niet tevens optreedt voor de verhuurder. Het beroep van A hierop stuit dan ook af.
Relevante omstandigheden bij dubbele lastgeving
Ten tweede stelt A dat Maxx de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat op de voorwaarden van toepassing zijn die bij uitstek ‘verhuurdersvriendelijk’ zijn. Gelet daarop is A van mening dat Maxx tevens optreedt voor verhuurders. Maxx geeft hierop desgevraagd echter aan dat zij bij het opstellen van een huurovereenkomst het Roz-model hanteert: dit houdt in dat de huurovereenkomst gebalanceerd tot stand komt. Zij heeft in het verleden ook wel eens verhuurders een overeenkomst laten opstellen, maar dan kwam Maxx bepalingen tegen die niet in het belang van de huurder waren.
Innen huurtermijn relevant?
Tot slot doet A een beroep op het feit dat Maxx de eerste maand huur en de waarborgsom heeft geïnd. Volgens A leidt dat tot de conclusie dat zij wel degelijk voor verhuurders optreedt. Maxx geeft daarover echter een plausibele verklaring, namelijk dat zij dit doet om een soepele start van de huurovereenkomst te garanderen.
Kantonrechter: eenzijdige bemiddeling
Al met al oordeelt de kantonrechter dat A onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van dubbele lastgeving, maar eenzijdige bemiddeling. Dat betekent dat de bemiddelingswerkzaamheden van Maxx redelijk zijn en dat A gehouden is daarover het overeengekomen bedrag aan bemiddelingsvergoeding van ruim €700,- te betalen.
Huurbemiddelaar mag geen kosten bij huurder in rekening brengen
Al is het in rekening brengen van bemiddelingskosten in veel gevallen toegestaan, mag de bemiddelaar niet bij zowel de huurder als de verhuurder bemiddelingskosten in rekening brengen. Doet hij dat toch, dan kan de huurder die kosten terugvorderen. In deze procedure kon de huurder echter niet voldoende aantonen dat er sprake was van dubbele lastgeving.
