Wanneer een gehuurde woonruimte gebreken vertoont, is de verhuurder in principe verplicht op eigen kosten die gebreken te verhelpen. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de huurder zich beroepen op het recht van opschorting. Dat betekent dat de huurder (een deel van de) maandelijks huurbetalingen onbetaald kan laten totdat de gebreken verholpen zijn. Dit is echter niet zonder risico: als het opschortingsrecht niet in verhouding staat tot de gebreken, kan de verhuurder aan de andere kant de ontbinden, met tot gevolg dat de huurder op straat komt te staan. Op welke wijze de huurder effectief gebruik kan maken van zijn opschortingsrecht, bespreekt onze advocaat huurrecht aan de hand van een recent arrest.
Wat is het opschortingsrecht?
Het opschortingsrecht is wettelijk neergelegd in art. 6:262 BW. Het geeft in het algemeen een middel voor de schuldenaar om zijn eigen prestatie bij de overeenkomst uit te stellen totdat zijn wederpartij aan de overeenkomst heeft voldaan. Dit middel wordt vaak ingezet als de schuldenaar vreest dat zijn schuldeiser nog een prestatie moet leveren, maar dat hij in een staat van faillissement verkeert. Als de schuldeiser dan niet meer kan leveren maar wel betaald krijgt, is de schuldenaar aldus zijn geld kwijt. Het recht van opschorting wordt ook wel vaak gebruikt bij reparaties: degene die het goed onder zich houdt, levert het goed pas zodra de betaling voor de reparatie voldaan is. Dit heet ook wel het recht van retentie.
Huurovereenkomst
In de hier te bespreken procedure ging het om een geschil tussen huurder en verhuurder. De huurder had een huurovereenkomst gesloten met ingangsdatum 5 juni 2016. De maandelijks huurtermijnen bedroegen €500,- per maand. De einddatum van de huurovereenkomst bedroeg 30 juni 2017.
Huurachterstand: huurder beroept zich op opschortingsrecht
Op enig moment heeft de huurder een
huurachterstand laten ontstaan van €2600,-. Daarnaast had de huurder, in strijd met de huurovereenkomst, (statutair) een onderneming gevestigd in de woning. Bij brief van 30 januari 2017 schreef de advocaat van de verhuurder de huurder aan met de mededeling dat er een huurachterstand was ontstaan. Namens de verhuurder verzocht hij de huurder om binnen 10 dagen het nog openstaande bedrag te voldoen. Daarop reageerde de huurder anderzijds met de mededeling dat de woning een aantal gebreken vertoonde die hersteld moesten worden. Bovendien was volgens de huurder de huurprijs van de woning te hoog, gelet op de puntentelling. Hij beriep zich dan ook op zijn opschortingsrecht.
Gebreken aan het gehuurde
In de procedure voor het hof voerde de huurder de volgende gebreken aan. Volgens de huurder was de trap in de woning gevaarlijk, was er sprake van verrot houtwerk, kapot vloertegelwerk, losse wc-pot, onveilige vloer in de gang, scheur in de scheidingsmuur, slechte afsluiting ramen met tocht als gevolg, ondeugdelijke elektronische installaties en ontbreken van een mogelijkheid om gas, water en elektriciteit af te sluiten. De huurder legde bovendien een bouwkundig rapport over die in grote lijnen die gebreken bevestigde.
Verhuurder: bouwkundige staat was huurder bekend
De verhuurder voerde daartegen als
verweer dat het ging om een oude woning waarbij op voorhand de bouwkundige staat voor de huurder bekend was. De trap waar de huurder over klaagde behoorde niet tot het gehuurde en de genoemde onderhoudskwesties vielen onder de noemer ‘kleine herstellingen’ zodat de huurder zelf gehouden was deze te verhelpen.
Onder welke voorwaarden is opschorting gerechtvaardigd?
Het hof overwoog dat de verhuurder had voldaan aan zijn belangrijkste verplichting uit de huurovereenkomst, namelijk het verschaffen van woongenot aan de huurder. Als hetgeen de huurder stelde omtrent de gebreken, was in dat opzicht slechts een gedeeltelijke tekortkoming. Op grond van de wet is bij een gedeeltelijke of niet-behoorlijke nakoming van de overeenkomst opschorting slechts toegelaten als de tekortkoming die opschorting rechtvaardigt. De huurder had echter inmiddels al twee jaar de huurbetalingen opgeschort. Voor zover de tekortkoming aan het gehuurde al een grond opleverde voor opschorting, was die tekortkoming niet dusdanig van aard dat dit een volledige opschorting van de huurbetalingen rechtvaardigde. Daardoor kon de huurder volgens het hof niet succes een beroep doen op zijn opschortingsrecht.
Ontbinding van de huurovereenkomst
Dit resulteerde erin dat de verhuurder met succes een beroep op van de huurovereenkomst kon doen. De
huurachterstand was namelijk niet gerechtvaardigd en was van zodanige aard, dat van de huurder redelijkerwijs niet kon worden verlangd de huurovereenkomst nog in stand te laten. Aldus stelde het hof de verhuurder in deze procedure in het gelijk.
Resumerend
Het opschortingsrecht is een vergaande bevoegdheid. Degene die zich erop beroept, dient te kunnen onderbouwen dat deze in verhouding staat tot de tekortkoming van de wederpartij bij de overeenkomst. Een alternatief is het vragen van een dat de verhuurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Op die manier kan de huurder aansluitend aanspraak maken op .
Van belang is overigens om te realiseren dat niet elke huurovereenkomst als zodanig kwalificeert, maar dat onder omstandigheden in plaats daarvan sprake kan zijn van een
gebruiksovereenkomst. De benaming die partijen aan de overeenkomst geven, maken daarbij niet uit.
