Bij de aankoop van een huis wil een hypotheekverstrekker doorgaans weten wat de woning waard is. Op basis daarvan bepaalt hij de hoogte van de hypothecaire lening. Hiervoor is dan weer vereist dat de woning wordt getaxeerd. Wat kun je ondernemen tegen een verkeerde taxatie? Onze advocaat verbintenissenrecht legt dit uit aan de hand van een recente uitspraak waarin dit aan de orde kwam.
Waarde taxatierapport
Tegenwoordig is een taxatie voor veel zaken van belang. Zo moet een taxateur verplicht aangesloten zijn bij een branchevereniging. Als de taxateur een taxatie verricht moet dit bovendien verlopen via een validatie instituut.
Toedelen pand
In het recente geschil waar het hier om draaide boog de rechtbank Rotterdam zich over een geschil tussen twee ex-echtelieden die een gezamenlijk pand in eigendom hadden. Tot voor kort oefenden zij daarin hun gezamenlijke onderneming uit. Daarna gingen zij uit elkaar en vroegen een taxateur om het pand te waarderen. In eerste instantie schatte hij de waarde van het pand op €750.000,-. De ex-echtgenoot, A, gaf daarop aan deze taxatie te hoog was. In de periode daarna sprak hij met zijn ex-echtgenote, B, af dat zij het pand zouden toedelen op basis van een waarde van €700.000,-.
Foutieve taxatie?
Vervolgens spraken zij af dat A haar aandeel in het pand zou overdragen aan B en dat B hem daarvoor een bedrag van €350.000,- zou betalen wegens overbedeling. In de periode daarna werd het pand per 1 maart 2018 verkocht voor een bedrag van €799.000,-. Gelet hierop was A van mening – kort samengevat – dat de taxateur het pand destijds kennelijk te hoog had getaxeerd. en daarom foutief was. Ter onderbouwing daarvoor gaf hij aan dat panden in de nabije omgeving in de periode maart 2013 tot en met maart 2018 een waardestijging hadden doorgemaakt van gemiddeld 26,7%. Om die reden was A van mening dat het pand had moeten worden gewaardeerd op €799.000,- : 126,7% = 623.333. Gelet op de helft van dit bedrag (€311.666,50) was A van oordeel dat hij €38.333,50 teveel aan B had betaald. Hij stelde om die reden de taxateur aansprakelijk voor de te hoge waardering.
Taxateur aansprakelijk voor beroepsfout?
Het ging in deze procedure aldus om een beroepsfout. De rechtbank stelde voorop dat op A diende te bewijzen óf de foutieve taxatie en de daaruit volgende beroepsfout kon worden bewezen. De rechtbank overwoog dat taxeren geen louter rekenkundige exercitie is en dat de uitkomst geen garantie is voor een bepaalde verkoopopbrengst. Dit gold in deze procedure te meer, omdat het ging om een termijn van 4,5 jaar. Bij een taxatie is het – aldus de rechtbank – bovendien van belang te realiseren dat dit doorgaans een momentopname is waarbij de verkoopopbrengst afhangt van verschillende factoren zoals marktomstandigheden en het aantal potentiële belangstellenden. Bij een taxatie gaat het daarom niet zozeer om de uitkomst als wel de wijze waarop die tot stand is gekomen.
Referentiepanden
Daarnaast overwoog de rechtbank dat enkel de waardestijgingen van de huizen in de nabije omgeving maatgevend zou zijn. Het pand waar het hier om ging moest nog worden omgebouwd tot woonhuis. Dat had aldus een waarde drukkend effect.
Uitgangspunt: marges van 10% acceptabel
Daarentegen zijn taxaties ook aan grenzen gebonden: binnen de rechtspraak geldt als uitgangspunt dat marges van 10% naar boven of beneden in zijn algemeenheid acceptabel zijn. Gaat het echter om mindere courante panden, zoals in dit geval (waarbij verbouwingen moeten worden verricht), dan moet in zijn algemeenheid ruimere marges worden gehanteerd. De reden daarvoor is dat er minder vergelijkbare verkoopprijzen beschikbaar zijn. Met andere woorden: als een taxatie al van belang is voor het vaststellen van aansprakelijkheid, dan is dit niet de enige en beslissende factor.
Zorgvuldigheid taxatierapport
Welke factoren gelden dan nog meer? Één daarvan is de vraag of de taxatie zorgvuldig tot stand is gekomen. Daarbij kan, zoals de rechtbank overwoog, een rol spelen of voldoende rekening is gehouden met referentiepanden. In deze procedure kon A daar echter geen beroep op doen omdat het m.n. ging om een waardestijging ná de taxatie. In dit geval speelden echter meer factoren omdat het a) niet ging om een doorsnee vrijstaand huis en b) er nadien geen nadere taxatie had plaatsgevonden.
Verbouwingskosten relevant?
Tot slot deed A een beroep dat bij de taxatie onvoldoende rekening was gehouden met de verbouwingskosten. Ook hierin ging de rechtbank echter niet mee: A had namelijk in zijn geheel niet aangegeven met welke kosten – of zelfs maar bij benadering – rekening had moeten worden gehouden voor de lagere taxatie. Bovendien gaf zij tegenstrijdige verklaringen aan. In de dagvaarding ging het om een ingrijpende verbouwing van enkele tonnen, maar bij de comparitie van partijen ging het nog slechts om een geringe verbouwing.
Procedurele gronden
Aldus werden de vorderingen van A in deze procedure m.n. op procedurele gronden afgewezen. Als A daarentegen een nader taxatierapport had overgelegd of nader had onderbouwd op welke punten het taxatierapport onzorgvuldig tot stand was gekomen, had hij een sterkere positie gehad.
Waarom ons
