Het is een bekend gezegde: liever een goede buur dan een verre vriend. Met enige regelmaat wordt geprocedeerd over geschillen die te maken hebben met het burenrecht, waarbij het kan gaan om erfafscheidingen, uitbouwingen en (geluids)hinder. Buren kunnen geschillen oplossen via een mediator, maar zich ook tot de rechter wenden ten einde een verklaring voor recht te vorderen dat een bestaande situatie onrechtmatig is. In dit eerste deel bespreekt onze advocaat verbintenissenrecht wanneer een uitbouw een onrechtmatige situatie kan opleveren.
Veelvoorkomende onderwerpen burenrecht
In de wet is precies vastgelegd wat wel en niet is toegestaan: dit valt ook wel onder het burenrecht. Veelvoorkomende onderwerpen die hierbij de revue passeren zijn geschillen omtrent erfdienstbaarheid, opstal, erfpacht en (algemene) hinder ten gevolge van objecten die de erfgrens overschrijden zoals overhangende takken.
Procedure omtrent uitbouw
In een recente procedure wendde een partij zich tot de rechter omdat diens buren een uitbouw wensten te realiseren aan hun woning. Volgens de partij (A) leverde dit een onrechtmatige gedraging op, nu zij in hun woongenot werden aangetast. Andersom stelde de buur zich op het standpunt dat A zelf onrechtmatig handelde door aan de achterkant van hun woning een aantal ramen te realiseren die niet waren geblindeerd. Nu deze volgens hen binnen de wettelijk vereiste minimumafstand van twee meter van de erfgrens was gerealiseerd, was deze volgens hen onrechtmatig.
Criteria voor maatstaf hinder
Omtrent de vordering van beide partijen sloot de rechtbank aan bij de wettekst van art. 5:37 BW, waarin is bepaald dat een eigenaar van een erf niet aan de eigenaar van een ander erf hinder mag toebrengen op een wijze (…) die onrechtmatig is, zoals het onthouden van licht en lucht of het veroorzaken van overlast.
Relevante aspecten bij beoordeling onrechtmatigheid
Wanneer hinder onrechtmatig is, hangt af van de aard, ernst en duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden. Daarbij dient, aldus de rechtbank, onder meer rekening te worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend. Daarnaast moet worden gekeken naar de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – én bereidheid om maatregelen te treffen die deze schade (hinder) kan beperken. Tot slot is van belang of degene die zich beklaagt over de hinder zich daar heeft gevestigd vóór of ná het ontstaan van de hinder veroorzakende activiteiten. Als hij zich pas daarna heeft gevestigd, zal hij eerder eventuele hinder moeten dulden.
Rechtbank: beoordeling ter plaatse
De rechtbank deed in deze procedure een zogenoemde descente. Dat betekent dat de rechter zelf te plaatse kijkt om de situatie te beoordelen. Dat leidde in deze situatie tot het oordeel dat de rechtbank de gerealiseerde – niet-geblindeerde – ramen niet onrechtmatig achtte. Dat kwam mede omdat deze volgens de rechtbank slechts een beperkt effect hadden in/op de woning. Bovendien was de rechtbank van oordeel dat bij een binnenstedelijk gebied minder snel geoordeeld dient te worden dat er sprake is van onrechtmatige hinder door beperkingen ten aanzien van uitzicht, binnenvallend licht. Anderzijds geldt die verhoogde drempel ook t.a.v. hinder in binnenstedelijke gebieden door beklemming en/of verkokering. Aldus achtte de rechtbank de niet-geblindeerde ramen aan de achterzijde van de woning niet onrechtmatig.
Uitbouw onrechtmatig?
Tot slot oordeelde de rechtbank dat de gerealiseerde uitbouw ook geen onrechtmatige hinder opleverde. Dat kwam omdat volgens de rechtbank niet was voldaan aan de daarvoor geldende criteria. A werd weliswaar in zijn woongenot aangetast, maar die beperking was onvoldoende om tot het oordeel te komen dat er sprake was van onrechtmatige hinder. Aldus kwam de rechtbank tot de slotsom dat de vorderingen over en weer diende te worden afgewezen.
Relevante criteria bij beoordeling onrechtmatigheid uitbouw
Een uitbouw kan om een aantal redenen onrechtmatig zijn: omdat deze de erfgrens overschrijdt, omdat de uitbouw een waarde verminderend effect heeft op de woning of omdat er sprake is van ‘hinder’, bijvoorbeeld omdat de uitbouw licht onttrekt. Overigens is het enkele feit dat voor de uitbouw rechtsgeldig een vergunning is afgegeven niet bepalend: ook een uitbouw op basis van een rechtmatig afgegeven vergunning kan desondanks onrechtmatige hinder opleveren.
Waarom ons
