Verkrijgende verjaring gemeentegrond: kenbaarheidheid niet vereist!

Een bezitter van een stuk dat niet aan hem toebehoort, kan het eigendom daarvan verkrijgen door verjaring. Daarvoor dient voldaan te zijn aan een aantal vereisten. In een recente procedure meent een aspirant-grondbezitter eigenaar te zijn geworden van een stuk grond dat oorspronkelijk toebehoorde aan de gemeente Haarlem. Die betwist het eigendom, waarop de eigenaar in een procedure een verklaring voor recht vordert dat hij het eigendom op de grond heeft verkregen. Onze advocaat bespreekt de uitkomst van deze procedure.

Open vaarwater

De feiten: B is eigenaar van een stuk tuin dat grenst aan open vaarwater. Het open vaarwater is eigendom van de gemeente Haarlem. De vader van B, A, heeft in de jaren 70 van vorige eeuw een landtong gerealiseerd in het open vaarwater. Deze grenst direct aan de tuin van het perceel. De landtong is alleen toegankelijk via het perceel van B. Op de landtong is een wilg geplant.

Erkenning eigendom en inschrijving kadaster

Op 26 mei 1975 verkoopt A de grond aan zijn zoon B. B is op zijn beurt tot aan zijn dood in augustus 2006 de eigenaar van de grond gebleven. Daarna is het eigendom van de grond overgegaan op de ervan van B. De erfgenaam C (eiser in de procedure) schrijft op 24 oktober 2017 de gemeente Haarlem aan met het verzoek zijn eigendom op de landtong te erkennen en vraag haar medewerking te verlenen het eigendom op de landtong in overeenstemming te brengen met de kadastrale gegevens. De gemeente Haarlem betwist het eigendom. C stelt daarop een procedure in om een verklaring voor recht te verkrijgen dat hij het eigendom op de grond heeft en de gemeente te gelasten haar medewerking te verlenen aan inschrijving in het kadaster.

Geen eigendomsverkrijging door verjaring?

De gemeente Haarlem stelt in de procedure dat van eigendomsverkrijging door verjaring geen sprake kan zijn, omdat hiervoor is vereist dat de inbezitname van een deel van het open vaarwater voor haar kenbaar was. Zij kon, gelet op de ligging, immers niet weten dat een deel van het open vaarwater in gebruik was genomen door particulieren, zo stelt de gemeente. In de procedure wordt niet betwist dát er sprake is van inbezitname, gelet op de ligging van de landtong, het feit dat deze enkel bereikbaar is via het perceel van C en dat er op de landtong een wilg is geplant.

Inbezitname: kenbaarheidsvereiste?

De rechter stelt allereerst, onder verwijzing naar een recent arrest van de Hoge Raad, dat voor een bezitsverschaffing niet vereist is dat het voor de eigenaar van de grond kenbaar is dat een ander het feitelijk bezit over het goed heeft. Hoezeer het voor eigenaren van moeilijk begaanbare of moeilijk toegankelijke percelen bezwarend kan zijn om deze periodiek op bezitsinbreuken te controleren, kan dit geen verandering brengen in de gelding voor bezit, aldus de rechter.

Eigendomsoverdracht ondanks ligging buiten kadastraal perceel?

Tot slot ligt de vraag voor of het eigendom wel is overgedragen aan C, omdat uit de notariële akte niet blijkt dat de landtong aan C is overgedragen door B. Zij kon dit immers niet, aangezien de landtong blijkens de kadastrale gegevens buiten het perceel viel. De rechter oordeelt in dit verband dat bij een overdracht middels een notariële akte van overdracht de bedoeling van partijen mede een rol kunnen spelen.  In de notariële akte wordt vermeld “het woonhuis met ondergrond, erf, tuin […]”. Daaruit blijkt volgens de rechter dat de landtong daarmee onder de feitelijke omschrijving van het geleverde valt en dat hieruit blijkt dat partijen naar objectieve maatstaven de bedoeling hebben gehad ook de landtong (als onderdeel van de tuin van het perceel) te leveren aan C.

Categorie

Waarom ons

Gratis kennismakingsgesprek

1000+ zaken behandeld

Flexibel én voordelig

Ook pro-deo

30+ jaar ervaring

Woensdag inloopspreekuur